Pandemia wirusa COVID – 19 postawiła zarówno wynajmujących lokale komercyjno – usługowe, jak i najemców w dramatycznej sytuacji. Najemcy z dnia na dzień stracili dochody, z których płacili czynsz. Wynajmujący z dnia na dzień stracili wpływy z czynszu, które niejednokrotnie przeznaczali na sfinansowanie kredytu np. na zakup lokalu. Skutkiem tego rośnie zadłużenie najemców wobec wynajmujących, a wynajmujących wobec kredytodawców. Co zrobić w takiej sytuacji? Jakie decyzje należy podjąć, aby zminimalizować straty?
Odnośnie powierzchni w galeriach handlowych, które zostały zamknięte, wprowadzono szczególną regulację ustawową. Polega ona na wygaśnięciu zobowiązań stron umów najmu, w okresie trwania zakazu. Oznacza to, że za okres zamknięcia galerii wynajmujący nie może domagać się zapłaty czynszu. Dodatkowo, podmiot uprawniony do używania powierzchni w galerii, czyli najemca, może narzucić przedłużenie umowy najmu o czas trwania zakazu, przedłużony o 6 miesięcy, na dotychczasowych warunkach. Jest to próba ratowania przez ustawodawcę podmiotów, które wynajęły powierzchnię w galeriach. Praktyka pokaże dopiero, na ile próba ta okaże się udana, zwłaszcza biorąc pod uwagę również interesy wynajmujących.
Omówienia wymaga sytuacja stron umów najmu lokali usługowych, które nie są położone w galeriach handlowych i których nie dotyczy specustawa. Dla obu stron takich umów nadszedł czas trudnych, strategicznych decyzji. Wynajmujący po pierwsze musi rozważyć, czy lepiej jest zachować klienta i kontynuować najem w czasie po pandemii, czy też lepiej najem zakończyć i skupić się na poszukiwaniu nowego najemcy w lepszym czasie. Po drugie należy zakreślić sobie granicę kompromisu, jaki warto zawrzeć w imię zatrzymania najemcy. Po trzecie, jeżeli decydujemy się na zakończenie umowy, należy zastanowić się, w jaki sposób należy to zrobić. Z kolei najemca powinien zastanowić się nad tym, jak szybko po ustaniu pandemii będzie w stanie ponownie odzyskać finansową stabilność i czy wogóle będzie to możliwe.
Wynajmujący
Najważniejszą i pierwszą decyzją jest to, czy decydujemy się na zatrzymanie najemcy, czy nie. Trzeba rozważyć, czy przedkładamy trwałość stosunku najmu nad chwilowe straty na czynszu. Przy podejmowaniu tej decyzji należy wziąć pod uwagę, od jak dawna najemca wynajmuje od nas lokal. Inaczej podchodzi się do najemcy, który jest sprawdzony i przez lata był solidnym płatnikiem. Sytuacja jest inna, gdy oczekiwanie na termin płatności czynszu zawsze wiąże się dla wynajmującego z niepewnością i stresem, albo gdy działalność najemcy jest w jakikolwiek sposób uciążliwa. Warto przeanalizować charakter działalności najemcy. Czy ma on szanse na finansowe odbicie się po ustaniu kryzysu. Czy nadal będzie popyt na jego usługi? Takiej pewności nie ma nigdy, ale można robić logiczne założenia, w oparciu o powiązanie działalności z usytuowaniem lokalu, o rodzaj klienteli naszego najemcy, czy też jego doświadczenie na danym rynku oraz determinację i konsekwencję w osiąganiu założonych celów. Musimy też pamiętać, że na dobrą sprawę nikt nie wie, jaka będzie sytuacja po ustaniu pandemii. Nie można też w ciemno zakładać, że nawet lokal w najkorzystniejszej lokalizacji zagwarantuje szybkie znalezienie najemcy, gotowego płacić czynsz na oczekiwanym przez nas, dotychczasowym poziomie. Wszystko to pozwoli na podjęcie decyzji w oparciu o racjonalne przesłanki.
Jeżeli już zdecydowaliśmy się na kontynuowanie najmu z dotychczasowym najemcą, to powstaje pytanie, za jaką cenę. „Oczywistą oczywistością” jest, że doraźnie stracimy na tym finansowo. Chodzi nie o uniknięcie, ale o zminimalizowanie strat. O granicę kompromisu, który wynajmujący gotowy jest zawrzeć w imię zachowania danego najemcy. Możemy zaproponować najemcy kilka rozwiązań, które pozwolą mu przetrwać czas pandemii, a następnie umożliwią stopniowy powrót do finansowej normalności.
Jednym z takich rozwiązań jest odroczenie płatności czynszu. Odroczenie polega na tym, że obie strony umowy przesuwają terminy płatności określonych świadczeń czynszowych na później. Na przykład, czynsz za kwiecień będzie płatny do końca września, a czynsz za maj do końca października. Jest to dobre rozwiązanie, bo z jednej strony umożliwia finansowy oddech najemcy, a z drugiej nie pozbawia wynajmującego dochodu z czynszu. Wynajmujący może żądać zapłaty za najem dopiero z upływem tego odroczonego terminu płatności, a dłużnik do tego czasu nie jest w zwłoce i nie musi płacić odsetek. Odraczając płatność należy jednak rozważyć, czy po pandemii dłużnik będzie w stanie udźwignąć bieżący czynsz razem z czynszem odroczonym. Należy pamiętać, że skoro świadczenie czynszowe jest podzielne, bo istnieje zawsze możliwość zapłaty częściowej, to istnieje również możliwość częściowego odroczenia. Wówczas część czynszu płatna jest w terminie zgodnie z umową najmu, a pozostała, odroczona część – w terminie ustalonym przez strony w aneksie.
Drugim rozwiązaniem jest zwolnienie najemcy z całości lub części czynszu, czyli umorzenie czynszu. Pamiętajmy, że zwolnienie następuje również w drodze aneksu do umowy, a zatem wymaga chociażby dorozumianej zgody obu stron. Zwolnienie z długu sprawia, że zobowiązanie do zapłaty czynszu wygasa i wynajmujący nie będzie mógł nigdy domagać się zapłaty – w całości lub w części, w której nastąpiło umorzenie. Jest to rozwiązanie radykalne i bardzo korzystne dla najemcy, zwłaszcza jeżeli umarzamy czynsz za dany miesiąc w całości. Wymaga to gruntownego przemyślenia, biorąc pod uwagę argumenty opisane powyżej.
Trzecim rozwiązaniem jest połączenie instytucji odroczenia płatności z częściowym umorzeniem. Łączenie odroczenia i całkowitego umorzenia jest oczywiście niemożliwe, gdyż czynsz albo wygasa, albo odracza się jego płatność. Można jednak czynsz w części umorzyć, a płatność pozostałej części odroczyć na podstawie aneksu do umowy. Wybór należy do obu stron, a także od przeprowadzonych negocjacji.
Najemca
Drastyczny spadek obrotów postawił najemców niemal z dnia na dzień w bardzo trudnej sytuacji. Gdy człowiek traci nagle grunt pod nogami, jego biznesowe decyzje bywają pochopne, podyktowane emocjami, a w dłuższej perspektywie – po prostu nietrafne. Przed podjęciem negocjacji z wynajmującym warto odpowiedzieć sobie na kilka zasadniczych pytań. Jak bardzo jesteśmy zdeterminowani na osiągnięcie założonego wcześniej celu gospodarczego? Czy jesteśmy w stanie podjąć inną lub nawet tą samą działalność, ale w innym miejscu? Czy sukces naszej działalności wiążemy z atrakcyjnością tego, a nie żadnego innego lokalu? Czy mamy klientów, którzy związani są z tym właśnie miejscem, czy też bardziej z nami i naszą działalnością, a zatem pójdą za nami również do nowego lokalu? Czy jesteśmy w stanie odbić się finansowo, kontynuując działalność po zakończeniu pandemii i w niepewnym czasie po niej? Z punktu widzenia najemcy, najbardziej korzystne jest prowadzenie negocjacji w kierunku całkowitego lub częściowego umorzenia czynszu najmu. Jest to rozwiązanie, które pozwoli przetrwać ten trudny czas. Nie sposób jednak oczekiwać, że wynajmujący w każdym przypadku zgodzi się na umorzenie. On też ma swoje zobowiązania, koszty, czy kredyty. Wszystkie podmioty zaczynają jednak funkcjonować w warunkach siły wyższej, co wymusza poszukiwanie kompromisu. Dla najemców skorzystanie z odroczenia płatności części czynszu, przy chociażby częściowym umorzeniu, również wydaje się być rozwiązaniem korzystnym. Pozwoli na przetrwanie okresu zastoju spowodowanego pandemią oraz na spokojne podjęcie działalności po jej ustaniu.
Zakończenie najmu
Czasem po dokonaniu analizy może okazać się, że najlepszym wyjściem będzie zakończenie umowy. Jeżeli dążą do tego obie strony, zawsze najlepiej jest rozwiązać umowę najmu za zgodą obu stron. Strony podpisują wówczas aneks, w którym zgodnie rozwiązują umowę najmu, dochodząc do porozumienia w kwestii płatności wymagalnych czynszów, czy też nawet przechowania rzeczy najemcy w dotychczas wynajmowanym lokalu. W takiej sytuacji zarówno wynajmujący, jak i najemca mają wolną rękę w poszukiwaniu nowych kontrahentów.
W niektórych przypadkach może być jednak i tak, że tylko jednej ze stron umowy najmu zależy na jej zakończeniu, a zatem rozwiązanie umowy za zgodą obu stron nie wchodzi w grę. Wówczas należy skorzystać z możliwości jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. Większość umów najmu przewiduje taką możliwość. Warunki i okres wypowiedzenia, a także sama możliwość jego dokonania zależą od wielu aspektów, a sprawę dodatkowo komplikuje anormalna sytuacja, w jakiej wszyscy się znajdujemy. Prawo cywilne przewiduje możliwość sądowej ingerencji w umowę, nawet przez jej rozwiązanie, w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków, wykraczającej poza ryzyko kontraktowe. Jest to jednak temat na osobne opracowanie.
Brak komentarzy. Dodaj Swój!